Thường khi mua đất tái định cư các bên sẽ tạo ra những giao dịch vòng để hạn chế rủi ro. Phổ biến nhất hiện nay là các bên lập hợp đồng ủy quyền để che giấu việc chuyển nhượng tái định cư là đất ở. Theo đó, các bên sẽ thực hiện giao kết thông qua hai hợp đồng, gồm: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng ủy quyền. Những rủi ro khi thực hiện giao dịch này là.
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là phần đất mà Nhà nước hỗ trợ cho người bị thu hồi đất không còn chỗ ở để ổn định.
Để phù hợp với điều kiện, phong tục tập quán của từng vùng, miền. Phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư. Các suất tái địn cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau nhưng diện tích không thấp hơn suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Những rủi ro khi mua đất tái định cư
Thứ nhất hợp đồng ủy quyền có khả năng bị vô hiệu
Khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Vì bạn xác lập hợp đồng ủy quyền để che giấu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy mà nếu bên chuyển nhượng không muốn chuyển nhượng thì có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Khi hợp đồng vô hiệu các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi sẽ phải bồi thường.
Thứ hai bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ
Do pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận. Nên khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ của suất tái định cư là đất ở. Thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người được bố trí tái định cư. Trong trường hợp này Việc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là rất khó. Trường hợp khi có giấy chứng nhận QSDĐ rồi thì dễ dẫn đến trường hợp. Bên chuyển nhượng lật lọng.
Thứ ba, khó chuyển nhượng lại cho người khác
Vì bạn mua đất tái định cư khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ. Nên trong trường hợp bạn không mua nữa muốn chuyển nhượng cho người khác sẽ rất khó. Vì đất chưa đầy đủ giấy tờ, về mặt pháp lý còn nhiều vấn đề. Nếu bạn đơn đơn phương dừng việc thực hiện hợp đồng thì sẽ phải chịu phạt và bồi thường hợp đồng.
Thứ tư, những rủi ro khác
Ngoài những rủi ro như phân tích trên, người nhận chuyển nhượng suất TĐC là đất ở còn gặp phải những rủi ro khác như: bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản, cùng một lúc ủy quyền cho nhiều người.
Trên đây là bài viết của Luật sư Bến Cát. Nếu bạn còn thắc mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Chúng tôi có đội ngũ luật sư giỏi, tư vấn luật chuyên sâu.
