GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng thể hiện rõ quyền đối với thửa đất. Nhưng khi mua bán, người mua đất không được giao GCNQSDĐ thì người mua cần xử lý như thế nào?
Thực tế có nhiều trường hợp, trong quá trình chuyển nhượng đất người mua không được giao GCNQSDĐ. Điều này ẩn chứa rất nhiều rủi ro và dễ phát sinh tranh chấp sau này.
Trước hết, hãy yêu cầu bên bán giao GCNQSDĐ
Hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì nghĩa vụ quan trọng nhất của bên bán là giao đất và các giấy tờ liên quan để bên mua có thể xác lập QSDĐ lên chính mảnh đất mới mua.
Khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực”.
Do đó, bên mua khi mua đất không được giao GCNQSDĐ, trước hết hãy yêu cầu bên bán thể hiện thiện chí mong muốn thực hiện giao dịch, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên.
Nếu bên bán không chịu giao GCNQSDĐ, hãy khởi kiện
Nếu bên bán nhất quyết không chịu giao GCNQSDĐ, trốn tránh không hợp tác giải quyết thì bên mua có thể tùy một trong hai trường hợp xảy ra mà xử lý.
Trường hợp 1, hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng QSDĐ chưa có hiệu lực.
Một giao dịch dân sự muốn có hiệu lực phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Đáp ứng đầy để về mặt chủ thể, nội dung và hình thức của giao dịch cụ thể như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, đối với việc chuyển nhượng QSDĐ, việc công chứng là thủ tục bắt buộc phải thực hiện. Tuy nhiên, bên bán không chịu giao GCNQSDĐ; Không có cơ sở để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Tức là đã vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Hình thức là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp lý theo quy định.
Vì vậy, nếu hợp đồng không được công chứng; Đồng thời, một bên hoặc các bên chưa thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên sẽ vô hiệu do vi phạm về hình thức theo quy định Điều 122 và Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự.
Vì có căn cứ để hợp đồng vô hiệu nên bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, bên bán có nghĩa vụ trả lại toàn bộ tiền đã nhận cho bên mua để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trường hợp 2, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã có hiệu lực.
Theo quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Khi đó, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Hợp đồng chuyển nhượng đã có hiệu lực là một căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho bên mua theo điểm c Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013. Như vậy, bên mua có thể tiến hành các thủ tục để được cấp GCNQSDĐ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
Trên đây là những quy định của pháp luật hướng dẫn mua đất không được giao GCNQSDĐ. Hãy liên hệ với chúng tôi để được đội ngũ luật sư giỏi Vilakey tư vấn miễn phí.
